L'impact du décret tertiaire sur la valeur des biens immobiliers tertaires

L'Impact du décret tertiaire sur l'immobilier d'entreprise

Les bureaux, les commerces et tous les locaux d'activités concernés par le décret tertiaire devront afficher des réductions significatives de leurs consommations d'énergie ou justifier du respect des seuils fixés par arrêté. Quelles sont les sanctions prévues et les effets à anticiper sur le marché de l'immobilier d’entreprise ?

Rappel des mesures et objectifs du décret tertiaire

L’entrée en vigueur du décret tertiaire dans sa dernière version de 2019 est venue définir les contours du dispositif Eco Énergie Tertiaire. Ces dispositions réglementaires engagent tous les acteurs concernés dans une démarche active d'amélioration des performances du bâtiment et de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES).

L'objectif à long terme est celui de la sobriété énergétique. L’atteinte d'objectifs fixés à court et moyen terme doit permettre d’accompagner les entreprises et tous les assujettis dans cette transition. Plusieurs échéances sont prévues pour mieux baliser ce long chemin vers la neutralité carbone.

Les réductions de consommation d'énergie finale attendues, par rapport à une année de référence, sont de -40 % en 2030, de -50 % en 2040 et de -60 % à l'horizon 2050. Autre option prévue par le décret tertiaire : l'atteinte d'un certain niveau de consommation d'énergie finale, exprimé en valeur absolue.

Quelle que soit la formule retenue, les assujettis sont soumis à l'obligation de déclaration annuelle des consommations énergétiques réelles sur la plate-forme OPERAT.

Bâtiment défaillant : quelles conséquences ?

Il faut distinguer les sanctions directes prévues en cas de non-respect des dispositions du décret tertiaire, et les effets indésirables sur la valeur immobilière des biens les moins performants du parc tertiaire.

Les sanctions pour non-respect des obligations réglementaires

Plusieurs sanctions sont prévues pour non-déclaration et déclaration erronée. Le responsable est le propriétaire ou le locataire du bien immobilier tertiaire. Tout dépend de leurs responsabilités prévues par contrat, conformément aux dispositions de l’article R174-28 du Code de la construction et de l’habitation.

Les vérifications sont menées par l'Ademe, tandis que les sanctions sont entre les mains des préfets, selon le lieu d'implantation du bâtiment. Des sanctions intermédiaires pourraient reprendre le principe du name and shame avec la publication sur internet de la mise en demeure. À défaut de rectification, les responsables s'exposent à une amende de 1 500 à 7 500 euros pour les personnes physiques et morales.

Effets directs et indirects sur les bâtiments énergivores

Les bâtiments les plus énergivores du parc tertiaire sont amenés à subir des chantiers plus lourds, plus longs, plus coûteux et plus contraignants.

La réalisation de travaux d'efficacité énergétique (isolation des murs, des planchers…) a nécessairement un impact sur l'activité : interruptions temporaires, télétravail… Les acteurs concernés doivent anticiper les ajustements budgétaires et organisationnels nécessaires.

Bien conscients de ces difficultés, les acheteurs et les preneurs à bail professionnels s'intéressent de très près à la question des performances énergétiques, devenue un critère de choix, et même un élément décisif pour la concrétisation d’un projet immobilier.

De leur côté, les propriétaires doivent intégrer les contraintes et les surcoûts inhérents aux locaux à faible efficacité énergétique. Autrement dit, leur bien perd en valeur immobilière.

Opportunités pour les bâtiments récents ou rénovés

Les propriétaires et les locataires de biens immobiliers neufs ou fraîchement rénovés sont pleinement intégrés à la dynamique encadrée par le décret tertiaire. Toutefois, la question se pose : comment réduire de 60 % la consommation d’un bâtiment neuf ou ayant fait l’objet de récents travaux d'efficacité énergétique ?

Que prévoit le décret tertiaire pour les locaux performants ?

Une telle réduction est envisageable sur une construction qui présente de multiples défauts (isolation thermique défaillante, chauffage vieillissant, absence de pilotage intelligent…). Or, que faire quand tout a déjà été fait ? C’est tout l'intérêt de la deuxième formule prévue par le décret tertiaire, aussi appelé Cabs pour « consommation à atteindre en valeur absolue ».

Il s’agit d’un seuil exprimé en kWh/m²/an et fixé par un arrêté sur la base d’indicateurs spécifiques pour chaque catégorie d’activité. Vous êtes propriétaire ou exploitant d’un local peu gourmand en énergie ? Il vous suffira de quelques actions bien ciblées pour atteindre l'objectif. Vous pourriez même avoir une longueur d’avance sur les exigences réglementaires.

Avantages et valeur immobilière des locaux mieux classés

Dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location, cette solution présente un double avantage pour l'acheteur ou le preneur. L'entreprise s'assure une dépendance énergétique limitée dans un contexte de récente flambée des prix de l’énergie. Elle s’assure également un avenir plus serein, sans contrainte imminente de travaux d'efficacité énergétique.

S'ajoute à cela le bénéfice en termes d’image et de réputation professionnelle. Occuper un bâtiment passif et adopter une gestion éco-responsable de ses bureaux permet à l'entreprise d’être en accord avec ses valeurs, celles de ses collaborateurs, de ses clients ou de ses partenaires. Bien entendu, tous ces arguments concourent à la hausse de la valeur immobilière du bien sur le marché.

Le décret tertiaire vient ainsi renforcer la valeur immobilière des biens les mieux classés, tout comme il accentue les contraintes existantes sur des locaux vieillissants.

Rôle des agences immobilières spécialisées

Contraintes, sanctions, valeur immobilière… Les nouvelles réglementations ne sont pas sans conséquence sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Au vu des responsabilités pouvant peser sur les différentes parties prenantes, il est essentiel d’adapter les contrats en conséquence.

Si vous êtes propriétaire bailleur d’un local commercial ou de bureaux visés par le dispositif Éco Énergie Tertiaire, ou décret tertiaire, prenez conseil auprès de professionnels spécialisés pour la rédaction du contrat. Le document doit notamment mentionner l'existence de cette obligation de déclaration et définir les contours des actions à mener par les déclarants.

Quel que soit votre profil professionnel (propriétaire, entreprise, investisseur…) Les conseillers de l’agence Arthur Loyd Rouen vous accompagnent dans votre projet sur le marché local de l'immobilier d'entreprise. Les experts Arthur Loyd vous aident à chercher des bureaux à louer, à vendre des locaux commerciaux, à estimer la valeur immobilière de votre bien ou encore à gérer un parc d'actifs tertiaires.