Dans un bail commercial, la taxe foncière est juridiquement due par le propriétaire, mais peut, dans certains cas, être refacturée au locataire. Tout dépend de la répartition prévue entre les parties. La réponse se trouve dans le bail commercial et plus précisément dans les clauses relatives aux charges, impôts et taxes.
La taxe foncière est un impôt local calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien et du taux voté par la collectivité. En principe, elle est due par le propriétaire du local immobilier. Cela étant dit, une répercussion totale ou partielle sur le locataire peut être prévue dans le cadre d’un bail commercial.
Vis-à-vis de l’administration fiscale, c’est le bailleur qui reste responsable du paiement de la taxe foncière.
Oui, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire commercial, sous conditions. Le bail peut prévoir que le locataire reverse le montant de cette charge au bailleur. Le locataire ne sera alors pas directement débiteur de l’impôt auprès du Trésor public.
Pour être valable, cette disposition doit être prévue dans un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial, indiquant leur répartition entre bailleur et locataire.
Depuis la loi Pinel, les baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. Cet inventaire doit indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Si les parties n’ont pas prévu d’inventaire précis et limitatif des charges et taxes, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.
Une clause générale peut parfois suffire à mettre la taxe foncière à la charge du locataire, si la rédaction ne laisse pas de place à l’interprétation.
Dans une décision du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a ainsi admis que la taxe foncière soit supportée par le locataire lorsque le bail met à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués et stipule que le loyer serait perçu « net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location ». La taxe foncière n'avait pas besoin d'être expressément nommée, dès lors que la combinaison de ces clauses ne laissait place à aucune ambiguïté.
Toutefois, pour éviter toute contestation, le plus sûr reste de viser expressément la taxe foncière dans le bail commercial et dans l’inventaire des charges.
Lorsque le locataire supporte la taxe foncière, cela peut avoir une incidence économique sur l’équilibre global du bail. En application de l’article R.145-8 du Code de commerce, les obligations normalement supportées par le bailleur, mais transférées au locataire sans contrepartie, peuvent justifier une réduction de la valeur locative.
Autrement dit, si le locataire prend à sa charge une dépense importante comme la taxe foncière, cela peut être pris en compte dans l’appréciation du loyer, notamment lors du renouvellement du bail ou d’une discussion sur la valeur locative.
Toutefois, l’analyse dépend du contexte, des usages du marché et des baux comparables. La Cour de cassation a notamment admis que la déduction de la taxe foncière ne soit pas retenue lorsque les loyers de comparaison supportent eux aussi cette charge.
Côté locataire, il faut identifier précisément les charges supportées en plus du loyer. La taxe foncière dans le bail peut représenter un montant significatif dans le coût global d’occupation. Il est donc important de demander une estimation ou les derniers avis de taxe foncière, afin d’intégrer cette dépense dans le budget prévisionnel.
Pour pouvoir la refacturer, la taxe foncière doit être explicitement mentionnée dans le bail commercial et dans l'inventaire des charges annexé au contrat.
Une proposition de loi déposée le 13 janvier 2026 vise à limiter l’imputation de la taxe foncière au locataire dans les baux commerciaux. Le texte propose que la taxe foncière ne puisse être mise à la charge du locataire que dans la limite de 50 % de son montant.
Il souligne que la refacturation peut représenter un surcoût important pour les commerçants, artisans et entreprises, en particulier dans un contexte de hausse des charges d’exploitation.
À ce stade, la taxe foncière peut encore être refacturée au locataire si le bail commercial le prévoit clairement et si elle figure dans l’inventaire des charges. Le texte prévoit par ailleurs que la limitation envisagée ne s’appliquerait qu’aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi, sans remettre en cause les baux en cours.
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