Avec les nouvelles exigences réglementaires portant sur les performances des locaux professionnels, de plus en plus de propriétaires bailleurs et d'entreprises se posent la question de la répartition des frais de travaux de rénovation. Ces frais peuvent être partagés dans la mesure où la répartition respecte le cadre prévu par la loi Pinel.
Certaines charges du bail commercial sont toujours assumées par le propriétaire bailleur. L’article R145-35 du Code du commerce (Chapitre V - Du bail commercial et Section 5 - Des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux) dresse la liste des 5 types de dépenses ne pouvant pas être imputées au locataire. Cela concerne :
Les « grosses réparations » à la charge du bailleur sont celles qui touchent à la structure du bâtiment : les murs de soutènement, la charpente, la toiture… L’article 606 du Code civil qui encadre ce concept de réparations importantes précise que les travaux qui ne répondent pas à sa définition relèvent des opérations de simple entretien des locaux.
La mise en conformité signifie que la construction ne répond plus aux normes en vigueur. Ces exigences peuvent porter sur la sécurité des usagers, l’accessibilité des locaux ou de l’entrepôt mis en location. Pour ce qui est des obligations portant sur les performances énergétiques du bâtiment, les parties doivent anticiper ces questions au moment de la rédaction du contrat et prévoir une répartition claire des différentes activités de travaux à mener pour atteindre les nouveaux objectifs.
Certaines dépenses sont intuitivement corrélées à la présence du locataire sur les lieux : dépense en énergie de chauffage, utilisation des espaces communs, travaux d'amélioration…
Comme dans le cadre d'un bail résidentiel, celui qui occupe les lieux prend en charge les frais de dépenses en énergie (gaz, électricité) et en eau. Dans le cadre d’un bail commercial, ces dépenses sont essentiellement liées à la mise en lumière de la surface de vente, à l'éclairage générale, ainsi qu’aux dépenses en chauffage et, le cas échéant, en climatisation/rafraîchissement.
Tout ce qui ne relève pas des « grosses réparations » bascule dans le périmètre du locataire. Il s’agit des actions de travaux qui ne touchent pas au corps structurel de l’édifice : peinture, tapisserie, revêtements de sol, sanitaires, volets…
La plupart des dépenses d'entretien et de réparations courantes du locataire sont moins coûteuses que les « grosses réparations » imputables au propriétaire. Mais, l'entreprise qui loue le local commercial peut tout à fait mener et financer un projet de travaux onéreux pour l’amélioration ou l' « embellissement des lieux ».
Ce concept d’ « embellissement » permet aussi de trancher dans les situations qui entraînent une certaine confusion. Lorsqu’un élément vieillissant doit être remplacé, la dépense peut entrer dans le cadre de la mise en conformité imputable au propriétaire. Toutefois, cela suppose que le locataire choisisse de remplacer l'équipement défectueux par un modèle offrant des prestations équivalentes.
Si le locataire choisit de remplacer l'élément défectueux par une solution dont le coût s’avère bien supérieur à celui du simple remplacement, alors les travaux pourront être considérés comme relevant de l’ « embellissement » du local, et être imputés au locataire.
Les dépenses relatives aux équipements et aux espaces communs de la copropriété sont imputables au locataire. Cela peut par exemple concerner les frais liés à l'entretien de l'ascenseur, de l'entrée ou de la cage d'escalier.
Vous aurez remarqué que les baux conclus ou renouvelésavant le 5 novembre 2014, jouissent d’une relative liberté qui ne s'applique plus aux contrats signés après cette date.
La liste des charges qu’il n'est plus possible d’attribuer au locataire a été prévue par le décret d'application de la loi Pinel du 18 juin 2014. Concrètement, cela signifie qu’en l’absence de clause écrite, le bailleur ne pourra plus réclamer ces sommes au locataire dans le cadre d’un bail commercial.
Pour clarifier les termes de la répartition, la loi Pinel introduit l'obligation de rédiger un inventaire précis et limitatif.
La rupture du bail commercial se fait par le locataire à l'issue d’une période triennale. Cette particularité qui fait la différence entre le bail professionnel et le bail commercial explique la généralisation de l’expression « bail 3 - 6 - 9 ». Le préavis du bail commercial est de 6 mois.
Le droit au renouvellement est une autre caractéristique du bail commercial. Le locataire commerçant peut, à l’issue d’un bail de 9 ans, voir son contrat renouvelé pour 9 années supplémentaires. Cela offre à ces professionnels la stabilité nécessaire à l’exercice de leurs activités.
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