Quelles différences entre bail commercial et bail professionnel ?

Distinguer le bail commercial du bail professionnel

Le bail commercial pour vos activités commerciales, industrielles ou artisanales

Le bail commercial s’adresse aux commerçants, aux industriels et aux entreprises artisanales immatriculées au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre des Métiers (RM). Le statut des baux commerciaux présente plusieurs avantages : durée de 9 ans, révision triennale du loyer… Il vous apporte la stabilité nécessaire à l'exploitation d’un fonds de commerce.

La conclusion du bail commercial

La conclusion d’un bail commercial est envisageable si votre projet de location réunit ces trois conditions :

• le local visé est affecté à un usage commercial, artisanal ou industriel ;
• vous comptez exploiter un fonds de commerce sur les lieux ;
• votre entreprise est immatriculée au RCS ou au RM.
  
  

Sous certaines conditions, le bail commercial peut aussi s'appliquer aux établissements d'enseignement, aux entreprises publiques ou encore aux sociétés coopératives à forme ou objet commercial.

Le contrat de bail commercial n’est soumis à aucune forme particulière. Sa rédaction peut toutefois s’avérer complexe. Aussi, pour anticiper d'éventuels litiges, il s’établit de préférence par écrit et sous l'œil averti d’un avocat ou d’un notaire.

La nature des activités prévues par le bail commercial

Le bail commercial peut affecter le local à une activité spécifique : vente d’articles de prêt-à-porter, vente de produits alimentaires, activité de boulangerie-pâtisserie… La question se pose plus particulièrement en cas d'évolution de vos activités en cours de bail.

Dans ce cas de figure, le locataire peut entamer une procédure de déspécialisation. Sans ces précautions, le bailleur sera en droit de rompre le bail, sans verser de sommes compensatoires.

Notez que ces dispositions ne vous empêchent pas de faire évoluer vos activités. Si, par exemple, vous deviez proposer la vente de plats cuisinés dans une boulangerie, cela relèverait d'une activité incluse, naturellement attendue par la clientèle. Ici, la procédure de déspécialisation est inutile.

À savoir : vous pouvez opter pour un bail tous commerces. Ce contrat vous autorise à exercer toute activité commerciale, le cas échéant dans la limite des règles définies par la copropriété ou supposées par le standing de l'immeuble.

Durée et fin de contrat du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Vous pouvez librement définir une durée supérieure. Les baux des centres commerciaux sont ainsi régulièrement conclus pour des périodes allant de 10 à 12 ans.

La résiliation du contrat de bail commercial est possible à l’issue de chaque période triennale. Dans vos recherches, vous aurez sans doute noté la référence au « bail 3 - 6 - 9 » qui fait allusion à ce fonctionnement particulier.

Bail commercial : fixation et révision du loyer

Le loyer peut être révisé annuellement ou par période triennale. La révision triennale du loyer s'applique en l’absence de clauses spécifiques. Le loyer pourra alors être revu à la hausse ou à la baisse à la demande du locataire ou du bailleur. La révision se fait en fonction d’un indice de référence.

Il peut s'agir de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT). Le prix du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir d’indice de référence depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014.

Le bail professionnel pour vos activités non-commerciales

Vous exercez une profession libérale ? Pour vos activités non-commerciales, vous pouvez vous tourner vers les baux professionnels. Contrairement aux baux commerciaux, ces contrats ne relèvent pas d’un statut particulier. Ils peuvent être conclus pour une durée d’au moins 6 ans.

La conclusion du bail professionnel

Le bail professionnel doit être écrit. S’il est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être établi par un notaire.

Durée et fin de contrat du bail professionnel

La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans. Au cours de cette période, le locataire est libre de donner congé à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Ces dispositions vous offrent une certaine flexibilité. Si vos activités étaient amenées à évoluer, vous pourriez considérer sans contraintes la location d’un nouveau local plus adapté.

Avant l'échéance du contrat, le bailleur peut vous signifier son intention de ne pas renouveler le bail. Il doit pour cela vous notifier par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant la fin du contrat.

Si aucune des parties ne se manifeste avant l'échéance, le contrat est reconduit tacitement et pour la même durée que celle initialement prévue.

Bail professionnel : fixation et révision du loyer

Lors de la conclusion du bail professionnel, les parties déterminent librement le montant du loyer. Elles définissent les conditions d’indexation en choisissant un indice de référence licite : indice du coût de la construction (ICC) ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pas question, par exemple, de retenir le niveau des prix, ou le Smic comme indice.

Dans l'ensemble, les dispositions du bail professionnel sont relativement souples, alors que le bail commercial offre davantage de sécurité aux locataires. Si vous avez des questions relatives à votre projet de location à Rouen et dans sa région, n'hésitez pas à contacter un conseiller de l’agence locale d’Arthur Loyd, spécialisée en immobilier d'entreprise.