Locataire d'un local commercial : que faire en cas de sinistre ?

Gestion des sinistres pour les locataires de locaux commerciaux

Dégât des eaux, incendie, vandalisme… Que faire en cas de dommage affectant le local commercial loué ? Que prévoient les clauses du bail et quelles sont les démarches à effectuer auprès des assureurs ?

Bail commercial : les responsabilités du locataire

La signature du bail commercial engage le locataire à plusieurs égards : il doit s'acquitter du loyer, des dépenses d'entretien, des coûts de réparation courantes… Si les clauses du bail le prévoient, le preneur devra aussi s’attendre à régler certains impôts.

Depuis le 5 novembre 2014, les dispositions de la loi Pinel prévoient la libre répartition des charges, des frais de réparation et des taxes. Le plus souvent, cette répartition se fait selon les usages, comme l'attribution des plus gros travaux au propriétaire bailleur. Ce dernier doit par ailleurs délivrer un local en bon état et s’assurer qu’il ne présente pas de vice caché pouvant être à l’origine d’un futur sinistre. Si des dommages devaient empêcher l'exploitation du bien, alors le locataire pourrait demander la résiliation du bail en justice.

Qu’en est-il en matière d’assurance professionnelle ? Le locataire doit souscrire un contrat d’assurance en Responsabilité Civile (RC) qui lui permettra d'indemniser le propriétaire en cas de sinistre affectant le local commercial loué. En plus de la RC, l'entreprise peut protéger ses activités en cas de dommages aux biens (les marchandises entreposées, les équipements informatiques, le mobilier…). Une assurance multirisque professionnelle peut ainsi couvrir la RC pro et les dommages aux biens. L'entreprise a aussi tout intérêt à assurer la valeur vénale du fonds de commerce.

Dégâts des eaux : le sinistre le plus courant

Le dégât des eaux est un sinistre fréquent pouvant causer des dommages irréversibles sur les biens et rendre le local commercial inexploitable. Selon l’ampleur des dégâts, la construction elle-même pourrait voir sa solidité compromise.

La première chose à faire face à un dégât des eaux est d’en identifier la cause. Il peut s’agir d’une fuite localisée. Auquel cas, il faudra fermer le robinet d'arrivée d’eau, ou faire couper l’arrivée située en dehors du local loué.

En parallèle, assurez-vous que le risque électrique soit maîtrisé et coupez toutes les sources d'alimentation annexes, comme le gaz par exemple. Si les dégâts sont le résultat d’un épisode météorologique de forte intensité, il ne vous reste plus qu'à suivre les consignes des autorités et à prendre votre mal en patience.

Dans tous les cas, en dehors des gestes de sécurité élémentaires, la seule chose utile que vous puissiez faire à ce stade est de prendre des photos des dégâts. Tout doit être laissé en l’état pour faire constater le sinistre.

Autres sinistres à anticiper pour protéger ses activités

Les autres sinistres couramment constatés dans les locaux commerciaux sont dû aux incendies, aux vols et aux actes de vandalisme.

Que faire après un sinistre incendie côté locataire ? En cas de sinistre incendie, le locataire peut être tenu responsable des dommages. Le propriétaire bailleur peut alors demander à ce que les dépenses de remise en état du local soient mises à la charge de l’entreprise qui exploite les lieux.

Toutefois, s’il est prouvé que l'incendie est le résultat d’un « événement imprévisible, irrésistible et extérieur », le locataire peut contester le bail dans la mesure où il se retrouve dans l'impossibilité d’exploiter le local pour ses activités commerciales. Le professionnel locataire ne sera pas tenu responsable si l'incendie a pour origine un défaut de construction, ou si le foyer s’est déclaré ailleurs, dans un immeuble voisin par exemple.

Pour les cambriolages et les actes de vandalisme, le locataire doit impérativement porter plainte au commissariat ou à la gendarmerie avant de transmettre sa déclaration de sinistre à l'assureur. Dans tous les cas, et quelle que soit l’origine du dommage, vous devez, en tant que locataire, prévenir immédiatement le propriétaire du local afin qu’il puisse effectuer les démarches nécessaires auprès de son assureur.

Assurance du local commercial : comment ça se passe ?

En tant qu'assuré, vous allez fournir à votre assureur tous les détails sur les circonstances de l'événement. Des enquêteurs pourront être envoyés sur les lieux afin de recouper les informations et de collecter de nouvelles preuves pour étayer le dossier de déclaration de sinistre.

L'intervention d’un expert pourra être utile afin de confirmer une hypothèse qui soulève des questions techniques avancées dans un domaine particulier : réseau électrique, hydraulique, fondations… À ce stade, l'objectif est de faire toute la lumière sur la ou les causes du sinistre.

Une fois la cause du sinistre déterminée, la prochaine étape est l'estimation du coût des dommages et, par là même, l'évaluation du montant des indemnisations qui seront versées aux assurés concernés.

Trouver et assurer son local commercial à Rouen

L’agence Arthur Loyd Rouen accompagne les preneurs à bail dans leur recherche de locaux commerciaux en métropole rouennaise. Nous l'avons évoqué, les vices cachés peuvent être à l'origine d’un futur dégât des eaux ou d’un incendie.

Les agents spécialisés en immobilier d'entreprise sont les mieux placés pour vous aider à trouver un bien adapté à vos ambitions professionnelles et, le cas échéant, à repérer les éventuels défauts de construction à corriger.

Les experts en immobilier d'entreprise accompagnent aussi les preneurs dans la rédaction des clauses du contrat de bail qui pourront être prises en compte pour l’assurance du local commercial et des activités professionnelles.

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