Le loyer d’un bail commercial peut évoluer au cours du contrat. Cette hausse ne repose pas sur une seule règle : elle peut résulter d’une révision triennale, d’une clause d’indexation ou, dans certaines situations, d’un déplafonnement du loyer.
Le montant de l’augmentation dépend donc du contrat, de l’indice retenu et de la situation du bail. En 2026, les derniers chiffres publiés par l’INSEE montrent des évolutions très différentes selon l’indice utilisé : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) s’établit à 135,26 au 1er trimestre, en baisse de 0,45% sur un an, tandis que l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) atteint 137,42 en hausse de 0,09% sur un an.
Le loyer initial d’un bail est fixé librement entre le bailleur et le locataire. En cours de contrat, plusieurs mécanismes principaux peuvent le faire évoluer :
Pour les entreprises à la recherche d’un emplacement, le choix du local commercial constitue donc une étape importante avant la signature du contrat.
La révision triennale peut être demandée au moins trois ans après l’entrée dans les lieux ou après le début du bail renouvelé, puis à nouveau tous les trois ans à partir de l’application du nouveau loyer.
La demande de révision prend effet à compter de sa date : elle ne doit pas être confondue avec une indexation automatique.
La formule est : Loyer révisé = loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence)
L’ILC s’applique aux activités commerciales ou artisanales, l’ILAT aux autres activités tertiaires. Exemple : pour un loyer de 30 000 € par an et une évolution indiciaire de 3% :
30 000 x 1,03 = 30 900 €
La hausse atteint donc 900 € par an, soit 75 € par mois.
Le taux réel dépend des deux indices utilisés dans le calcul. Il ne faut donc pas appliquer automatiquement le dernier taux annuel publié par l’INSEE.
Une clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, permet de faire varier le loyer selon un indice prévu dans le bail, à une périodicité choisie par les parties (souvent annuelle). Avant toute augmentation, il faut vérifier :
Au 1er trimestre 2026, l’INSEE publie :
| Indice | Valeur | Évolution sur un an |
| ILC | 135,26 | -0,45% |
| ILAT | 137,42 | +0,09% |
Ces chiffres montrent qu’il est impossible de parler d’une « augmentation moyenne » identique pour tous les baux commerciaux. Pour un loyer annuel moyen de 30 000 €, cela représenterait 20 865 € avec l’ILC (soit 135 € de moins par an) ou 30 027 € avec l’ILAT (soit 27 € de plus par an).
Lors d’une révision triennale, la variation du loyer est en principe plafonnée par l’évolution de l’ILC ou de l’ILAT. Le Code de commerce prévoit toutefois plusieurs situations dans lesquelles ce plafonnement peut être écarté : la valeur locative peut alors devenir la référence. Elle tient compte de cinq éléments :
Le déplafonnement peut intervenir en cas de modification notable de la valeur locative, de changement d’activité, ou lié à la durée du bail.
Une modification des facteurs locaux de commercialité peut aussi entrer en jeu lorsqu’elle entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative dans les conditions prévues par la loi (nouvelle voie de circulation, rue devenue piétonne, évolution importante de la population locale…).
Le loyer déplafonné n’est donc pas fixé au hasard : la valeur locative doit être déterminée à partir de critères précis.
Le bail commercial est souvent présenté sous la forme « 3-6-9 », avec une durée initiale de neuf ans. Lorsqu’il se poursuit par tacite prolongation au-delà de 12 ans, le plafonnement peut être écarté lors du renouvellement, et le loyer fixé à la valeur locative plutôt qu’à la seule variation de l’ILC ou de l’ILAT.
Le passage à plus de 12 ans ne signifie pas toutefois que le loyer une augmentation automatique : Il ouvre simplement une possibilité de déplafonnement.
Pour une révision triennale, la demande prend effet à compter de sa date. Pour une indexation, il faut d’abord regarder la clause du bail, qui peut prévoir une révision automatique à une date donnée.
Il faut aussi distinguer le rattrapage d’une indexation non appliquée de la récupération d’une hausse limitée par un dispositif légal : dans ce dernier cas, la part écrêtée ne peut pas être reportée librement. Le gouvernement a ainsi précisé, pour le plafonnement temporaire de l’ILC à 3,5 %, que la part de variation supérieure au plafond ne pouvait pas être récupérée lors d’une révision ultérieure. Avant de réclamer plusieurs mois ou années de hausse, il faut donc vérifier le bail, la clause d’indexation, les indices concernés et la date à laquelle la hausse pouvait être appliquée.
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, certaines augmentations issues de la révision du loyer sont encadrées : la hausse ne peut pas conduire, pour une année, à une augmentation supérieure à 10 % du loyer payé l’année précédente, dans les situations prévues par le statut. Exemple : pour un loyer de 40 000 € par an, la hausse ne peut pas dépasser 4 000 € sur une année, portant le loyer au maximum à 44 000 € pour cette année.
Cette règle ne signifie pas que toute augmentation est limitée à 10 % : il faut identifier le mécanisme juridique applicable avant de retenir ce plafond.
Depuis le 28 mai 2026, les baux commerciaux conclus ou renouvelés peuvent prévoir une clause d’indexation « tunnel », qui encadre la variation du loyer avec une limite identique à la hausse et à la baisse (par exemple +5 % ou -5 % par an).
Cette évolution mérite une attention particulière lors de la rédaction ou de la renégociation d’un bail.
Une franchise de loyer correspond à une période durant laquelle le locataire bénéficie d’une absence de paiement ou d’une réduction du loyer selon les conditions prévues dans le bail.
Son traitement doit être distingué de l’indexation : il faut regarder ce que prévoit le contrat sur la période de franchise, le loyer de référence et la date de première indexation.
Avant d’accepter une hausse, il est conseillé de reprendre le bail pour :
Le marché local peut aussi servir de point de comparaison lors d’une renégociation : Arthur Loyd Rouen recommande de comparer les loyers pratiqués dans le même secteur afin d’évaluer la cohérence du montant demandé.
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